STF retoma julgamento sobre imunidade de ITBI e abre divergência contra empresas imobiliárias

O STF (Supremo Tribunal Federal) retomou na sexta-feira (20) o julgamento que vai decidir se empresas do setor imobiliário —como incorporadoras, construtoras e administradoras de imóveis— devem pagar ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) ao transferir imóveis para compor o próprio capital social, prática comum em reorganizações societárias e na criação de holdings. Até o momento, o placar está favorável aos contribuintes.

A discussão gira em torno da interpretação de dispositivo constitucional que prevê que o ITBI não incide (tem imunidade) sobre a transferência de imóveis para integralização de capital social. A controvérsia está na parte final do texto, que cria uma exceção: caso a empresa tenha como atividade preponderante a compra, venda ou locação de imóveis, o benefício pode ser negado.

Essa ressalva, ao longo dos anos, passou a ser interpretada de forma restritiva por prefeituras, que exigiam o ITBI de incorporadoras, construtoras e administradoras de patrimônio, dando origem ao conflito.

O caso havia sido suspenso em outubro após pedido de vista do ministro Gilmar Mendes, que agora apresentou voto divergente do relator, ministro Edson Fachin, inaugurando a primeira posição contrária aos contribuintes.

Até agora, prevalece a posição do relator, acompanhado pelos ministros Alexandre de Moraes e Cármen Lúcia. Fachin entende que a imunidade, nesse caso, é incondicionada, ou seja, não depende da exigência de que a empresa beneficiada não exerça atividade imobiliária como preponderante.

Na ocasião do seu pronunciamento, ele também reafirmou o precedente do Tema 796, segundo o qual a imunidade do ITBI se aplica de forma plena até o valor do capital social integralizado, deixando claro que o imposto só pode incidir sobre eventual diferença entre o valor do imóvel e o montante efetivamente integralizado.

Cristiano Zanin acompanhou o voto do relator, mas com ressalvas. Ele afirmou que a tese fixada não afasta a possibilidade de que os municípios, "com base nas particularidades do caso e mediante adequada instrução probatória, evidenciem eventual prática de simulação ou fraude à lei com o objetivo de usufruir indevidamente da imunidade tributária em questão".

Gilmar Mendes sustenta que a restrição relacionada à atividade preponderante acompanha historicamente a disciplina do imposto e deve ser mantida também nas hipóteses de integralização de capital.

Para o ministro, afastar essa limitação permitiria o uso da imunidade como instrumento de planejamento tributário, especialmente por empresas cuja atividade principal é a exploração imobiliária.

O caso concreto envolve uma empresa que questiona a cobrança do imposto pelo município de Piracicaba (SP). O Tribunal de Justiça de São Paulo havia entendido que a imunidade não se aplica a contribuintes com atividade imobiliária preponderante, mantendo a cobrança do ITBI.

O julgamento do STF é considerado relevante porque pode encerrar divergências, já que ocorre em repercussão geral e, portanto, sua decisão deve ser seguida por todo o judiciário, impactando diretamente operações comuns no mercado, como reorganizações societárias e constituição de holdings patrimoniais.

Ainda faltam os votos de seis ministros no plenário virtual e o julgamento está previsto para ser concluído no dia 27, podendo ser interrompido por novo pedido de vista ou destaque para análise presencial.