'Minha Casa, Minha Vida é tão bem estruturado que está acima de qualquer governo', diz CEO da Patrimar

CEO da construtora mineira Patrimar, Alex Veiga decidiu, em 2022, que era hora de expandir suas praças e resolveu posicionar seu grupo na capital paulista. Quatro anos depois de encontrar os terrenos certos e montar o projeto, a empresa lançou, sob o guarda-chuva da marca Novolar, seus primeiros imóveis no disputado segmento de Minha Casa, Minha Vida de São Paulo.

O portfólio da companhia está dividido entre os apartamentos de alto padrão em Belo Horizonte e Rio de Janeiro, com a Patrimar, e os segmentos populares, com a Novolar. Em São Paulo, os condomínios serão erguidos em três bairros das zonas norte e leste.

Próximo de completar 50 anos de empresa, Veiga nega que a chegada à capital paulista seja um teste para, futuramente, lançar imóveis para a alta renda. Nessas horas, diz ele, é melhor ter prudência.

"Mineirinho é um passo atrás do outro, subindo a escada degrau por degrau. Acho que tem que ter juízo", brinca.

O que motivou a chegada a São Paulo?
Em 2022 nós lançamos um plano para dobrar a empresa em 4 anos, seria um crescimento de 22% a 25%, e nós conseguimos isso. Só que o Grupo Patrimar tem uma peculiaridade muito diferente do mercado como um todo, que é atuar na alta, na média e na baixa renda. Decidi, juntamente com a diretoria, tentar equilibrar a receita tanto da Novolar, que faz média e baixa renda, quanto da Patrimar. Belo Horizonte no Minha Casa, Minha Vida é muito difícil, é muito amarrado, os terrenos são caros e a topografia acidentada. No Rio a gente já tem um share [participação] grande do mercado, mas eu precisava crescer mais.

No interior de São Paulo, onde a gente já está, tem uma peculiaridade, porque as legislações das prefeituras são diferenciadas. E o Minha Casa, Minha Vida, a cada dia que passa, está mais industrializado, eu não consigo replicar em Indaiatuba o que faço em Campinas, que é do lado. Eu não queria afastar demais, então a solução foi a cidade de São Paulo, onde existe uma certa disponibilidade de terrenos, muito induzido pela alteração do plano diretor da cidade, que propicia adquirir terreno com uma velocidade mais rápida do que em Belo Horizonte.

O desempenho da Novolar será um teste para migrar para o mercado premium paulistano?
Não. Nós já estamos em lançamento do primeiro [residencial] e vamos lançar esse ano mais dois empreendimentos, além de quatro terrenos adquiridos. O mercado de alta renda é um desejo, porém é preciso estar com o caixa mais cheio porque os bons terrenos para fazer alta renda são adquiridos, quase na totalidade, com pagamento em dinheiro. Eu não quero, e nem justifica, ir com a bandeira Patrimar para a cidade de São Paulo para fazer dois prédios. Tem que ter um volume um pouco maior até para poder diluir o nosso custo administrativo. É aguardar um momento melhor, quem sabe uma abertura de capital.

Como todas as questões da dinâmica econômica do país pesam nesse tipo de decisão?
O momento oportuno para adquirir terrenos seria agora, mas a gente tem que ter juízo. Nesse processo de crescimento nós nos alavancamos. E no momento, com essa taxa de juros que castiga bastante as empresas, o nosso objetivo é desalavancar a companhia até 2027. O mercado imobiliário, graças a Deus, foi muito criativo de uns anos para cá, existem algumas alternativas para isso. O mercado de funding antigamente só tinha SFH [Sistema Financeiro de Habitação]. Hoje você tem alternativas e parcerias, muita coisa que vale a pena estudar.

Os primeiros lançamentos acontecem em bairros da zona norte e leste. Por que essas regiões?
Foram os terrenos que nós conseguimos viabilizar. É uma experiência e nós medimos o risco. Não são empreendimentos tão grandes, porque se errar a mão, o estrago seria menor. Mas mudamos o perfil [dos próximos lançamentos], adquirimos terrenos de qualidade melhor, em pontos melhores. É o início de uma nova frente.

Qual é o desenho para o ano que vem?
Serão quatro lançamentos, temos bons terrenos, com empreendimentos um pouco maiores. E nós fizemos também uma opção, não queríamos entrar brigando de frente com os grandes players. Colocamos um número mínimo de faturamento por empreendimento, com VGV [valor geral de vendas] de pelo menos R$ 140 milhões, não queremos ir a R$ 800 milhões. Os grandes players estão procurando empreendimentos maiores por motivos óbvios. Eles são muito grandes, têm que diluir alguns custos. Foi assim que fiz no Rio de Janeiro, é assim que eu pretendo fazer na cidade de São Paulo. Mineirinho é um passo atrás do outro, subindo a escada degrau por degrau. Acho que tem que ter juízo.

A meta do grupo é chegar a R$ 3 bilhões em lançamentos no ano que vem, algo em torno de R$ 500 milhões a mais do que agora. Qual será a estratégia?
O land bank já está adquirido, as aprovações estão acontecendo. A gente tem capacidade de produção, então vai depender muito mais do mercado absorver. Estamos esperando a taxa de juros reduzir. O que está acontecendo, até de maneira interessante, é que os imóveis compactos passaram a ser um ativo financeiro. Temos um land bank robusto deste produto, porque é uma maneira de equilibrar o aumento de custos na dificuldade de venda dos apartamentos de quatro quartos.

O Rio de Janeiro, por exemplo, estava muito machucado no pós-pandemia, lançamos vários empreendimentos, todos enormes, e o mercado absorveu muito bem. Mas agora estamos com um pouco mais de cautela, porque o buraco é mais embaixo. Essa taxa de juros é danosa, e estamos vendo o endividamento das famílias. Eu acho que os fundamentos da economia estão indo razoavelmente bem, está descolada da situação política, ainda bem.

Você acredita que o cenário em 2027, para o Minha Casa, Minha Vida, pode mudar com a vitória de outro candidato?
Olha, o Minha Casa, Minha Vida de fato tem o carimbo do PT, não resta dúvida, mas é um programa tão forte, tão bem estruturado e operado que eu entendo que ele está acima de qualquer governo que vier, é apartidário. Ficou um pouco aquém na época do Bolsonaro, mas o programa é forte. O país precisa de emprego, precisa da moradia. Eu acredito nele e acho que continua crescendo.

O senhor comentou que existe uma possibilidade de abertura de capital. Como vocês estão se organizando para isso?
Tem que esperar um pouco porque o que acontece é que o valor das empresas do setor ainda está muito baixo. Para que fique atrativo para os novos entrantes, as ações das empresas listadas tem que subir. Eu tenho que esperar isso acontecer para fazer a oferta. Estamos atentos, mas com sinceridade, no panorama mundial e na situação política do Brasil, eu não vejo uma janela esse ano. Em 2027 é outra coisa.

A má precificação é a reclamação de muitos empresários do setor.
O preço está baixo, as empresas estão subavaliadas, elas valem muito mais. Então precisa subir. A gente só não sabe quando, mas isso vai acontecer. Nesse momento a gente passa a ter uma atratividade maior também. A Patrimar é uma empresa de 63 anos que lutou para chegar onde chegou, não dá para vender uma condição desfavorável, tem que ter um equilíbrio das coisas.

A Patrimar fez uma parceria com o Grupo Armani no Rio. Vocês pretendem reproduzir parcerias em outras praças ou esse é um processo um pouco mais demorado?
A parceria com Armani tem sido um aprendizado. Estamos negociando outros empreendimentos com possíveis parceiros renomados. Você cria um diferencial e o mercado paga por isso. Mas tem que saber também escolher o parceiro, não é qualquer um e não são tantos assim. Não dá para sair replicando, fazer Armani 1, Armani 2, Armani 3. O Armani é o Armani, não são vários.

Eu estava em Milão para uma reunião com a minha filha e eles. Esse empreendimento no Rio é um terreno de 25 mil metros quadrados, eles especificaram e detalharam todas as áreas comuns, os móveis serão todos da Armani. Eu discordei de uma definição deles sobre um determinado ambiente e ponderei se não dava para enxergar de outra maneira. Uma moça falou, ‘mas isso aqui foi o próprio Mr. Armani que quis’. Achei que ela estava exagerando, mas ela pegou um computador e uma televisão, começou a me mostrar as imagens e as plantas de todos os cômodos. Em todas as imagens tinha uma observação do Giorgio Armani. E isso deve ter sido feito no início de 2025. Ele tinha 90 anos de idade e morreu com 91. Então você vê o cuidado de um empresário feito ele, respeitado mundialmente.

Foi uma iniciativa que partiu de vocês ou a Armani que os procurou?
Minha. Porque eu vou muito a Miami, visito os lançamentos e depois volto quando estão prontos. E o Armani de Miami é um espetáculo. Para nós está sendo extraordinário, a Armani chancelou a Patrimar como uma empresa do porte que ela é. É inacreditável o trabalho que dá, mas vale a pena.

Esse trabalho está mais relacionado à construção ou à estética?
A questões estéticas. Temos uma desvantagem muito grande porque os mármores que eles conhecem são da Itália, que teremos que trazer para o Brasil. O estande de vendas mesmo, onde estamos fazendo um apartamento decorado, os mármores são todos importados. É custo e exigência mesmo. É conceito, é cuidado.

O sr. está há quase 50 anos na empresa. Quais são suas expectativas para o futuro?
Não, tudo isso [de tempo] não.

No site aparece que o senhor entrou como estagiário, em 1978 [risos]...
Rapaz, é, tem mesmo, mas não exagera não, são só 48 anos! A governança está instalada e estou treinando o meu sucessor, que vai ser o Lucas Couto, meu genro. Minhas duas filhas trabalham aqui, minha mulher também. O que que eu espero? Primeiro, se a empresa não tiver IPO, não tiver nada, nos próximos anos a gente quer estabilizar uma receita com um VGV anual de R$ 2,5 bilhões, R$ 3 bilhões. Esse é o tamanho da empresa, a operação está definida. O máximo que a gente quer é levar a Patrimar para a cidade de São Paulo no momento oportuno.

RAIO-X | Alex Veiga, 67

Formação: engenharia civil pela Escola de Engenharia Kennedy e administração de empresas pela PUC-MG

Carreira: iniciou sua carreira como estagiário na M. Martins Empreendimentos, antiga denominação da Patrimar Engenharia, onde ocupou diversos cargos até se tornar, em abril de 1988, diretor e sócio. Hoje, é sócio majoritário e presidente do Grupo Patrimar